FAQ - Preguntas Frecuentes

Existe un procedimiento especifico, el proceso monitorio para reclamación de deudas en el ámbito de las comunidades de propietarios, de gran simplicidad y rapidez. Tiene la característica de que si se emplea por la Comunidad de propietarios abogado y procurador, los honorarios de éstos serán abonados por el deudor aún cuando el mismo atienda el requerimiento y pague las cantidades reclamadas, incluso cuando el empleo de tales profesionales no venga exigido por la ley.

En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de Propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autoriza la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.

Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no esta al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad solo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Mas allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de la compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.

Los que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos, ello significa que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.

Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero entonces , no se podrá repercutir la cuota parte del gasto en aquellos propietarios que hubieren votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.

Salvo que los estatutos o el titulo constitutivo de la propiedad horizontal digan otra cosa, todos los propietarios quedan obligados al abono de la instalación y mantenimiento del ascensor, como cualquier otro elemento común de la finca, incluso aquellos locales que no tengan acceso al portal, si no vienen eximidos de los gastos de conservación de estas dependencias.

Para la realización de obras que afecten a nuestro espacio privativo no debemos pedir autorización, pero si notificar con carácter previo la realización de dichas obras. Cuando nuestras obras vayan a afectar a elementos comunes, aunque éstos se hallen dentro de nuestra vivienda, o afecten a la estructura, configuración o aspecto exterior del edificio, si debemos contar con dicha autorización.

Quien no esté al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad podrá acudir a las Juntas de Propietarios con voz pero sin derecho a votar.

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las normas generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En tales casos el Presidente de la Comunidad a instancia de la Junta de Propietarios, deberá requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, por un periodo no superior a tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria. Dicha medida no hace más que brindar la convivencia pacífica entre los vecinos.

Según la normativa actual, la Comunidad de Propietarios está obligada realizar estas obras cuando en el edificio vivan, trabajen o presten servicios como voluntarios, personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el coste de las mismas no exceda de tres mensualidades de gastos comunes. Normalmente estas obras, tienen una mayor envergadura económica, por lo que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios que tengan como finalidad la eliminación de barreras que dificulten el acceso a la movilidad de personas con minusvalía, requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que representen la mayoría de las cuotas de participación, aunque estas obras supongan una modificación del título constitutivo.

Los votos de los propietarios no asistentes se consideran favorables al acuerdo adoptado si una vez notificados del acuerdo no manifiestan discrepancia en el plazo de 30 días naturales. Es importante precisar el domicilio a efectos de notificaciones para los propietarios de segundas viviendas para evitar que sea válida la notificación realizada en la vivienda desocupada.

Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá repercutir la cuota correspondiente al gasto en aquellos propietarios que hubiesen votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.

Cada propietario sólo puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:

1. No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuración o estado exteriores.
2. No perjudique los derechos de otro propietario.
3. Comunique la realización de tales obras previamente a la Comunidad.

En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna.

Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio (por ejemplo, cambiar la puerta del portal por una más moderna… etc.) Cuando se adopten acuerdos para realizar estas mejoras no necesarias, si la ecuota de instalación excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme con su realización no estará obligado a abonarlas, ni se podrá modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja introducida en la Comunidad. Si el vecino disidente desea, posteriormente, participar de las ventajas de la innovación, deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.